Section 8 , faut il investir en FLoride en section 8 ?

Ce programme section 8, détaillé dans le HOUSING ACT de 1937, Cert8 , a pour but de payer partiellement ou intégralement le loyer des familles ayant un revenu bas , tout en ayant un logement décent.

C’est donc l’équivalent d’une allocation au logement: mais lors d’un investissement immobilier à plusieurs milliers de kilomètres est ce un bonne idée ?

Lors d’un investissement immobilier en Floride ou plus généralement aux USA, vous serez, en tant qu’investisseur, confronte à cette question de la section 8.

La section 8 est un programme d’aide au logement . Plus de 2 millions de familles américaines modestes en bénéficient. Cependant il y a des conditions que les locataires doivent remplir : revenus, nombre de personnes sous le même toit et surtout avoir eu un comportement exemplaire lors de précédentes locations. Si les locataires respectent ces critères, l’administration américaine peut financer jusqu’à 100% du montant du loyer.

Il y a bien des avantages à louer en section 8 mais vous avez des devoirs aussi :

*avoir un logement décent , qui sera inspecté une fois par an et avec des tailles minimum. Rien d’impossible d’ailleurs c’est du bon sens et cela permet de vérifier que votre logement reste aux normes. En effet l’objectif du Housing département est d’éviter les propriétaires peu scrupuleux louant des logements insalubres.

*L’avantage numéro 1 est la garantie du loyer payé , en effet c’est le Housing department donc une institution gouvernementale qui vous paiera directement et s’engage à verser entre 70 et 100% du montant du loyer. Le montant est encadré en fonction des caractéristiques du bien et de sa localisation. Si le loyer n’est pas pris intégralement en charge le locataire vous devra le reste du loyer .

*il y a une liste d’attente pour ces types de logement donc attendez vous a une occupation permanente de votre bien et en moyenne pour 5 ans .

* beaucoup vous diront l’inspection régulière ici en Floride une fois par an , cette inspection permet de vérifier que le bien reste en bon état , pour ma part étant propriétaire de biens immobiliers en section 8 c’est a l’achat que vous vérifiez que le bien correspond bien à ces critères , il faut donc les connaître, votre agent immobilier doit simplement être à l’aise avec cela . Il est possible que l’inspecteur demande des travaux , il fera donc une inspection plusieurs semaines apres pour verifier la réalisation des travaux . Je vous rassure cela sert simplement à ne pas louer un logement délabré à un locataire ( certains logements comme les chambres de bonnes à Paris ne rentreraient d’ailleurs pas dans les critères d’un section 8 et pourtant les chambres de bonnes sont louées chères à des étudiants ) . Les travaux demandés sont généralement minimes et rapides à corriger si le bien immobilier a bien été acheté.

Le délai de versement du premier loyer : le versement du premier loyer peut prendre quelques semaines tout simplement si les papiers ne sont pas fournis à temps ou si ils sont incomplets mais encore une fois tout se régularise et ensuite vous etes payes début du mois dans les 3 premiers jours du mois en cours .

Pas de caution exigible : en effet ce n’est pas obligatoire , la housing authority ne donnera aucune caution financière il faudra le demander au locataire directement et il n’est pas obligé de payer – je le demande systématiquement aux locataires de section 8 et je demande généralement 1 loyer. Pas de caution pas de logement .

Le choix du locataire va être déterminant , mais aussi le choix du logement à l’achat – etre accompagné par un agent habitué à ce type de location est un atout . Idéalement acheté un logement avec un locataire en place la première année permet d’ailleurs de bien commencer son expérience d’investisseur aux USA .

Je dis souvent que les agents qui refusent la section 8 sont ceux qui n’ont jamais été investisseur eux-mêmes ou n’ayant jamais eu de section 8. J ai personnellement des sections 8 depuis 2012 sur 8 ans j ai eu 1 seul locataire ayant laissé le logement dans un mauvais état, j en ai profité pour retaper le logement et le louer plus cher. Je suis agent immobilier depuis 2017 et j’ai visité bon nombre de logements en location il m’est arrivé de visiter des maisons dans un état lamentable pour des locataires payant des loyers supérieurs a $3500/ mois (donc hors catégorie section 8) . Encore une fois avec ou sans section 8 le choix du locataire est déterminant .

Il arrivera sans doute dans votre vie d’investisseurs aux USA de tomber avec de mauvais locataires , investir est un risque , risque cependant mesuré ici aux USA car expulser un locataire c’est toujours plus simple et plus rapide qu’en France.

Précision 2020 : covid-19, durant cette crise sanitaire , la FLoride a proposé à tous les locataires de reporter le paiement de leur loyer en cas de difficulté financière type perte emploi et directement lié au covid-19 etc…, cela ne signifie pas de ne pas payer le loyer mais simplement de le reporter , et en cas de non paiement ces derniers ne seraient pas sujet a expulsion pendant la période définie ,( cette période de non expulsion a commencé en avril 2020 pour finir le 31 août 2020) Il faut donc noter que pour les locataires en section 8 l’etat a continué à payer durant toute cette période .

 

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Aurelie Boyer
Real Estate Negotiator, licensed in the state of Florida, Specialized in international transactions and investor in Florida since 2012.

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